土壌汚染対策と不動産価値の関係性

2019.09.06

土壌汚染の対応で第一に求められるのは「人の健康被害防止」

土壌汚染対策法の成立から現在において

土壌汚染の対応で第一に求められるのは「人の健康被害を防止すること」であり、人の健康被害を防止するための基準として、2002年(平成14年)に土壌汚染対策法が成立し、新たな法整備が整い指定基準が定められました。土壌汚染対策法では有害物質が指定基準以上含まれた土壌は人の健康リスクがあると判断され、自然由来の汚染であっても何らかの措置が必要となります。

土壌汚染対策法において、汚染土壌への措置として、掘削除去や原位置での浄化といった汚染を無くしてしまう方法だけでなく、覆土や封じ込め、原位置不溶化などといった汚染を対象地に残した状態でリスクを管理する方法も認められています。(以下「管理型」)なぜ、完全に浄化しない管理型の方法でも認められているのか、それは汚染土壌の人への摂取経路は、主に汚染土壌の直接摂取と汚染地下水の飲用摂取であることから、覆土や封じ込めのような措置でも人の健康リスクを防止することが可能であるということです。

それでも土壌汚染の対応に、掘削除去が採用される大きな理由とは

土壌汚染の対応に選択された対策技術

土壌汚染への措置を行うコストは、その場から汚染を除去する掘削除去よりも、管理型措置の覆土や封じ込め、不溶化などの措置が安価です。しかし、実際に土壌汚染が確認された場合、70%以上が汚染の除去、特に掘削による除去が採用される結果になっています。

土壌汚染の対応に掘削除去を行い改善する方法がこれほど多く採用され、求められるには大きな理由があります。
それは、土壌調査のきっかけになる大部分を占める不動産取引と関係しており、基準を超過した汚染土壌がそこにあるか否か、ということが不動産の取引価値に大きく影響していることが背景にあります。

代表的な汚染土壌の対策方法

仮に、土地に汚染土壌が残っている状態では、不動産の価値がマイナス評価となってしまいます。法律上は覆土や封じ込めなどの管理型措置でも問題ないとしても、人間の心理的な嫌悪感により不動産価格は下がるということが一般認識として存在しています。(※スティグマによる減価)
また、土地の売り主には瑕疵担保責任があるため、売却後に土壌汚染が見つかった場合には、隠れた瑕疵責任として契約解除や損害賠償を求められるリスクがあります。

土壌汚染の対応に選択された対策技術

※スティグマによる減価とは?
スティグマとは「土壌汚染の存在(過去に存在した)に起因する心理的な嫌悪感により発生する不動産価格の減価要因」と定義されます。2003年(平成15年)の土壌汚染対策法の施行等、土壌汚染に対する関心の高まりから、スティグマによる減価という問題がクローズアップされるようになり、現在では土壌汚染地についてはスティグマによる減価が存在するとの認識が一般的になりつつあります。

アンケート結果 引用:一般社団法人 土壌環境センター
『平成29年度 土壌・地下水汚染の措置・対策時の技術適用に関するアンケート』調査結果(平成28年度実績)
※確認日2019年9月6日
https://www.gepc.or.jp/engineer/sub-actual/H29_survey_summary.pdf

 

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